Квартира без обмана

Выбрать жилье – полдела. Нужно знать, как правильно оформить его покупку

 Чтобы найти нужный квартирный вариант, не нужно перелопачивать ворох газет и журналов – вся информация сосредоточена в специальных риелторских базах. Получить доступ к ним может любой желающий. Все варианты под рукой! Но купить выбранную квартиру и правильно оформить сделку – задача гораздо более сложная. В открытых источниках содержится до 70 процентов «мусора», то есть непроверенной и недостоверной информации. О том, как правильно купить квартиру, рассказывает риелтор ярославского агентства недвижимости Святослав Юрков.

Сделки бывают разные

Итак, самый простой вариант продажи жилья – прямая, или «чистая». Это – лучший подарок для продавца: покупатель имеет на руках достаточную сумму для покупки жилплощади. Вероятность срыва такой сделки близка к нулю. Соответственно и цена таких квадратных метров будет несколько выше – обычно процентов на десять.

Альтернативная сделка. Этот вариант ласково именуется «встречной» продажей и означает, что покупатель вынужден сначала продать собственную квартиру, чтобы потом на эти деньги приобрести новую жилплощадь. Раньше проблемы «встречки» решались путем обмена равноценной неприватизированной площади и полюбовным договором продавца и покупателя о мзде за ухудшение жилищных условий одной из сторон.

Покупка с отягощением. Зачастую обстоятельства вынуждают нас продавать и покупать несвободную от прав третьих лиц квартиру. Сделать это намного сложней, и поэтому продавец существенно снижает стоимость квартиры. Допустим, в продаваемой квартире на момент ее приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, который не участвовал в приватизации. Но на момент продажи квартиры он оказался прописанным в другой квартире со своими родителями. Момент, конечно, щекотливый, но решаемый. Правда, только через суд…

Квартира под арестом. Самый тяжелый вариант, когда на продаваемую квартиру налагается судебный, прокурорский или следственный арест, или же в ее истории имеются неисполненные наследственные или другие имущественные обязательства. Ну и уж совсем худо, когда сделка оказывается совершенной недееспособным лицом или по принуждению. Соблазнившись низкой ценой такой «нехорошей квартиры», будьте готовы к всевозможным «сюрпризам».

Покупатель, не доверяй даже себе!

Проверять нужно все: личность продавца, его дееспособность, а также историю продаваемой квартиры... Да, это потребует вполне определенных усилий, времени и денег. Но ставка слишком велика, чтобы понадеяться на авось. Если возможностей «нагреть» покупателя на первичном рынке существует не так уж и много, то изобретательность любителей больших денег на вторичном рынке жилья просто не знает границ!

– Первое, что жизненно необходимо сделать любому покупателю, – это проверить личность продавца квартиры. Делать это нужно обязательно, и в данном вопросе ни в коем случае не стоит стесняться, – рассуждает Святослав Юрков. – Предупредите продавца, что удостоверяющие его личность документы, а также правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру вы собираетесь отнести к экспертам. Первое, что должно насторожить покупателя, – продавец предоставляет не подлинники, а только копии. Это, конечно, может свидетельствовать об осторожности продавца, но... Не принимайте окончательного решения и ничего не подписывайте, пока собственными глазами не увидите подлинники! Еще большим недоверием вы должны проникнуться к «представителю» продавца, который собирается заключать с вами сделку от лица законного владельца.

Будьте начеку

Выбирая квартиру, необходимо учесть множество важных факторов и технических характеристик – начиная от ее расположения (угловая или нет) и заканчивая капитальностью стен. Риелтор эти тонкости знает и сразу сможет дать заключение, в каком состоянии квартира.

Разъезжая по адресам, возьмите себе за правило соблюдать несколько нехитрых рекомендаций, возможно, они сохранят вам не только ваши деньги, но и жизнь:

– Когда вы ведете предварительные телефонные переговоры с владельцем квартиры, дайте ему понять, что приедете на встречу не одни.

– Перед тем как ехать смотреть квартиру, сообщите родственникам, соседям, знакомым или друзьям адрес, по которому вы поехали. И желательно в письменной форме. И не думайте, что ангельский голос милой девушки на том конце провода спасет вас от столкновения с грубой реальностью!

– Когда вы на месте и уже вошли в квартиру, сделайте «срочный» звонок и сообщите заранее подготовленному к такому звонку человеку, где вы находитесь, через сколько времени вас ждать и у какого подъезда.

Переговоры – дело тонкое, Петруха!

– Переговоры – сложная и важная часть заключения сделки. Во время них покупателю необходимо согласовать все детали и нюансы. Вы должны суметь отстоять свои интересы и в то же время расположить к себе продавца. Чтобы торг был эффективным, необходимо обладать умением убеждать, аргументировать и создавать позитивные и даже дружественные отношения с продавцом квартиры. В этом деле нелишним будет специалист, который выступит как независимый эксперт и авторитет для обеих сторон, – уверен Святослав Юрков.

Проверка юридической «чистоты» квартиры, пожалуй, самый сложный и ответственный этап в сделке. Самостоятельно проверить легальность предлагаемой вам квартиры будет очень непросто. Эта сфера требует специальных знаний и опыта, потому что вас могут ожидать любые неприятности: долги по коммунальным платежам или поддельные документы на право собственности.

– Сделки с недвижимостью являются сделками повышенной ответственности и риска, так как связаны с большими деньгами. Обман может быть со стороны как продавца, так и покупателя. Продавец, принимая наличные, может нарваться на фальшивые купюры. Риск есть даже тогда, когда участники сделки порядочные люди. Единственным плюсом в покупке квартиры без посредников является экономия собственных средств, хотя и она под большим вопросом. В целом при покупке квартиры без посредников покупателю самостоятельно нужно будет проверить, получить и подписать около двадцати документов, – считает специалист.

 Совет

Используйте информацию бдительных бабушек, вечно сидящих на лавочке перед входом в подъезд. Они дадут вам самые исчерпывающие сведения о прежних жильцах, «непонятно куда уехавших» два месяца назад, и об этом «странном молодом человеке», с которым вы только что беседовали как с законным владельцем жилплощади.

Важно знать

Паспорт – это единственно возможный документ для совершения сделки с недвижимостью. Причем речь идет о паспорте, выданном после 1992 года. Если вам предлагают довольствоваться воинским билетом или того хуже – справкой о прописке на территории воинского подразделения, уходите не оглядываясь. То же самое можно сказать о внешне безупречных паспортах, в которых дата рождения владельца почему-то не стыкуется с его реальным «внешним» возрастом.

Нелишним будет проверить продавца через максимальное количество служб:

центральное адресно-справочное бюро;

база данных городской телефонной сети;

единый государственный реестр прав (ЕГРП);

база данных главного нарколога.

А участковый может дать информацию о семейном положении или судимостях продавца квартиры.