Призрак доходного дома

КЛЮЧ БЕЗ ПРАВА ПЕРЕДАЧИ

Три года тому назад мне довелось воспевать успехи областной программы «Жилье для молодой семьи» на примере одной пары в Данилове. Молодая семья влезла в долги по уши, потому что по программе оплатили им лишь часть стоимости двухкомнатной квартиры. А остальное собирали по родителям, бабушкам и дедушкам. Хорошо, кто-то из них с Севера приехал, с деньгами. Выручили. А ребята прикидывали тогда, удивляясь самим себе: на что они будут жить, выплачивая долги?

А тут на повестке очередная национальная программа «Доступное жилье» (по ипотеке) на 2006 – 2010 годы. Бесславная кончина предыдущей – достопамятной программы «Жилье к 2000 году» – не внушила оптимизма, и песнь о недостатках нынешней сразу же затянул целый хор скептиков. Попытку государства понизить за счет средств из федерального бюджета стоимость российского квадратного метра некоторые окрестили «недоступное жилье». Основная причина – оторвана-де программа от реалий российской экономики. Не прописано в ней развитие строительной индустрии, например, производства стройматериалов, – без этого темпы жилищного строительства не ускоришь, а ипотека – ключ к жилищной реформе – на темпах завязана. И проценты по кредитам таковы, что большинству россиян не по силам их выплачивать. Плюс инфляция.

В декабре на третьем съезде ассоциации строителей прозвучало: лишь треть населения России имеет возможность приобрести жилье по ипотеке. В общем, препятствий для реализации жилищной программы много, и надежды на нее зыбкие.

Но, как кажется, самое интересное и важное прозвучало из уст профессора Московского архитектурного института Вячеслава Глазычева: «Абсурд-на установка на всеобщее владение жильем, нигде в мире такой практики нет».

РАСХОДНЫЙ ДОМ

В российских городах иногда целые кварталы состояли из доходных домов, например, в Санкт-Петербурге. В Ярославле в нынешнем здании главпочтамта размещался доходный дом миллионеров Пастуховых.

Этот бизнес процветал всегда, процветает и поныне. Рекламные издания пестрят объявлениями о сдаче жилья частными лицами. Крупные риелторы оценивают рынок аренды жилья только в Москве в 1,25 млрд. долларов годового оборота! Или 160 тысяч квартир при средней цене в 650 долларов в месяц. Или 50 процентов москвичей-«арендаторов»... Но снимать жилье таким образом безумно дорого для обычной среднестатистической семьи. Суммы те же, что при ипотеке. Но в финале квартира собственностью арендатора так и не станет.

На другом ценовом полюсе – дешевая аренда в общежитиях, которые были чем-то вроде доходных домов в советское время.

Даже сейчас комната в общежитии (или даже место) – предел мечтаний для многих бездомных жителей Ярославля. Кто же знал, что в крестьянской России исход из деревни продлится даже в XXI веке? Да и студенчество не избаловано избытком жилплощади. Правда, доходный дом в виде общаги в силу далеко не комфортных условий проживания можно считать ублюдочным примером реализации неплохой идеи. Да и государству в рыночных условиях не с руки общежития – дорого и хлопотно.

Директор МП «Ярославльобщежитие» Алексей Щелоков посвятил в тонкости этих забот. Город занимается содержанием и уборкой всего здания муниципального общежития, а жилец здесь платит только за занимаемую жилую площадь. Но ведь есть еще кухни, коридоры и – что всегда самое ужасное – туалеты. Для сравнения: в обычном доме квартиросъемщик платит практически за все. Городской бюджет дотирует ежемесячно теплоснабжение муниципальных общежитий в размере 600 – 700 тыс. рублей. То же с электроэнергией. В жилом доме в каждой квартире есть счетчик. А в общежитии нет возможности поставить его из-за технических особенностей проводки. Здесь энергия воистину общая. Перетекает из комнаты в комнату – не поймаешь и не узнаешь, кто сколько тратит. Дохода город от общежитий не имеет никакого – наоборот, казна местная доплачивает по миллиону рублей в месяц за имеющиеся 60 общежитий. Плюс бывает капремонт – за счет бюджета. А противопожарная сигнализация, а уборка... И о хлопотности. Нет четкого правового поля, в котором можно было бы разрешить проблемы с попытками жильцов общежитий приватизировать комнаты. В общем, недаром три года уже, как в Ярославле не строят новых общежитий.

У НАС И ЗА БУГРОМ

Непроработанность правовых вопросов отпугивает частных застройщиков от идеи пускать новостройки под доходные дома. Собственно, если честно говорить, мысль эта вообще мало кому приходит в голову. Зачем? Рынок продаж жилья бушует, как сирень по весне, – квартиры улетают с ветерком. Даже дорогущие, элитные, в центре Ярославля. Их раскупает, разумеется, не простой народ и даже не средний класс. В основном жилье приобретают очень богатые люди, им нужно куда-то надежно вкладывать деньги. Тем более квартира есть-пить не просит, от части коммунальных платежей владельцы избавлены, поскольку там не проживают. И рынок этот далек от насыщения, жилье продается уже на стадии закладки фундамента.

А вот на Западе доходный дом – привычный бизнес. Убедилась в этом в Германии. Там показатель преуспевания многих молодых семей (конечно, если не говорить об очень богатых людях) – аренда квартир в доходных домах, а не проживание в муниципальном жилье. Снимают квартиры с двумя туалетами, огромной ванной комнатой, просторным холлом. А в муниципальном секторе живут или пенсионеры, или очень небогатые люди, или люмпены.

В богатой Европе, экономические берега которой не слизывают волны инфляции, завести бизнес в виде доходного дома предлагают на выгодных условиях. Вот что можно узнать по Интернету из «Нового венского журнала»: для покупки достаточно двадцати процентов капитала от общей стоимости дома, а за еще один процент сделают все: выбор, консультации, экспертизу, финансирование через банки и даже управление. Дом окупается через 20 лет. У нас застройщик столько ждать не будет.

ВОЗДУШНЫЕ ЗАМКИ ИЗНУТРИ

Вот что получилось на нашей родной почве, в Москве. В 2000 году там решили построить доходный дом в качестве эксперимента по борьбе с высокими ценами на рынке арендуемого жилья. Тогда глава московского департамента внебюджетной политики г-н Краснян-ский говорил: «Нужно сделать так, чтобы было хорошо людям. И перебить существующую на рынке тенденцию сдавать жилье по высоким ценам». В плане была аренда, например, двухкомнатной квартиры за 100 – 150 долларов в месяц. И вначале рассчитывали, что дом окупится через 3 – 4 года. Увы, наша жестокая и необузданная действительность не позволила сбыться радужным планам г-на Краснянского. Сначала откорректировали сроки окупаемости до 6 – 8 лет. Потом эксперимент сочли чистой воды филантропией и переориентировались на богатых людей: за двухкомнатную квартиру установили плату в три тысячи долларов, за трехкомнатную – четыре. То есть рассчитали ее исходя из стоимости гостиничного номера в Москве на тот же срок.

В декабре 2003 года дом сдали. Подзадержались с оформлением аренды из-за отсутствия нормативной базы. Департамент выходил с предложениями в Мосгордуму, Госдуму с просьбой внести изменения в Жилищный кодекс – до этого жилье, сдаваемое в аренду, подлежало приватизации на общих основаниях. Затем Путин подписал ряд документов, а правительство Москвы закрепило правовой статус доходного дома как объекта муниципального жилфонда, где помещения сдаются только во временное пользование.

В августе 2004 года 60 процентов квартир были заселены. В хозяйственном ведении ГУП «Мосжилкомплекс» оказалось 47 квартир и 4 офисных помещения... А на сегодня сданы 93 процента квартир. В этом доме, по некоторым данным, якобы живет актриса Евгения Крюкова, а в четырехкомнатной квартире разместилось посольство Казахстана... Десять человек – в листе ожидания на двухкомнатные квартиры, которые пользуются особой популярностью. Помимо аренды квартиранты должны платить ежемесячно по 130 – 150 долларов за техническое обслуживание дома. Все это под ропот очевидцев, следивших за ходом эксперимента: надо бы строить такие дома и эконом-класса – с недорогими квартирами.

По первому доходному дому приводятся такие цифры: стоимость строительства – около 13 млн. долларов при ежегодных арендных сборах в 2,4 миллиона.

Что же касается Ярославля, то главный архитектор города Аркадий Бобович сообщил, что у нас идеи доходного дома и не возникало, хотя с точки зрения градостроительства проблем здесь нет. Вопрос чисто экономический: из-за достаточно длительного срока окупаемости это пока непозволительная филантропия – доходный дом для простых людей. Некоторые даже иронизируют: расходный дом. Хотя есть специалисты-оптимисты, которые считают: пенсионные фонды и страховщики могли бы заинтересоваться такими проектами – из-за стабильности дохода и отсутствия риска. Ну и отдельные богатые инвесторы экспериментируют: так, по сообщению журнала «Деньги», компания МЕМ в Москве собирается сдать в аренду 37 квартир в новостройке элитного класса. По иронии судьбы – это дом на улице Гиляровского! А ведь он писал о доходных домах, построенных для далеко не богатых москвичей... Ну что поделать, если российский квадратный метр выходит дороже европейского? Нас ведь аршином общим не измерить...