По одной цене барак и особняк

Методика «налоговой» оценки жилья и земли вызывает много возражений.

– Наверное, придется мне доставшийся в наследство от тети деревенский дом сносить, потому новый налог за него я точно не потяну, – переживает позвонившая в редакцию ярославна Валентина Светлова. – Кто только придумал вести расчеты от кадастровой стоимости! Ни износ зданий, ни их состояние не учитывается, а итог таков, как будто все дома наши – сплошь помещичьи усадьбы с крышами из золота и серебра.

Оценщики в розовых очках

– От бездетной тети мне в прошлом году досталась изба в Переславском районе у самой его границы с Угличским. Сама родственница здесь уже давно не жила. Домишко – по метражу немаленький – за долгое свое существование превратился в покосившуюся завалюху: фундамент просел, крыша течет, стропила сгнили, бревенчатые стены стали трухлявыми из-за прожорливого древоточца. В общем, вид неприглядный. Но судя по кадастровой стоимости, с которой мне придется теперь платить налог, это настоящее сокровище – оценка превысила 3 миллиона рублей. Да пожелай я его продать – мне и десятую часть этой суммы не выручить. Но все налоги теперь придется платить так, словно я –богатая наследница завидного состояния, – рассказывает Валентина Сергеевна.

Обидно ей, что рядом высится современный коттедж, который по кадастровой стоимости оказался дешевле, а, следовательно, и налог с него меньше.

– Ну, разве это справедливо? – спрашивает наша читательница. – Создается впечатление, что оценщики смотрели на мою развалюху квозь розовые очки.

Считается, что кадастровая стоимость приближена к рыночной. Между тем, с ней не все однозначно. Ни срок эксплуатации, ни техническое состояние, ни физический износ объектов, ни их остаточная и восстановительная стоимость теперь при налогообложении не учитывается в отличие от того времени, когда базой считалось инвентарная стоимость. Теперь определяющий фактор – квартал, внутри которого действует единый удельный показатель кадастровой стоимости.

Средняя температура по больнице:

– Согласно методических рекомендаций, мы умножаем удельный показатель в кадастровом квартале на площадь строения. При этом техническое состояние объекта недвижимости не учитывается, - поясняет начальник отдела филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области Елена Старенкова.

Вот и получается, что у старого барака, жалкой хижины да и просто руины – и построенного рядом с ними и равного им по площади шикарного особняка вполне может оказаться одинаковая кадастровая стоимость. А значит – и исчисленный с нее налог на имущество физических лиц, а также налог на доходы – НДФЛ – взимаемый при продаже недвижимости (с этого года он также напрямую привязан к кадастровой стоимости объектов). А итог такой же, как при попытке высчитать среднюю температуру по больнице: у одного пациента она под сорок, а второй уже практически не жилец, в среднем же получается норма  – 36,6 градусов.

– Заявления от несогласных с новой оценкой уже начали поступать. Ведь, бывает, – дом старенький, а площадь у него большая – и стоимость получается внушительная. Такова методика, которую мы используем, – объясняет Елена Сергеевна.

Она напоминает, что можно попытаться начисления оспорить. Заявления принимает специально созданная при территориальном управлении Росреестра комиссия. А если она не поможет – придется обращаться в суд. В любом случае свою правоту нужно доказывать с документами в руках.

Завысили в 100 раз

Если по жилым домам, квартирам, дачам и иным строениям налоговые уведомления с новыми цифрами начнут приходить позднее, поэтому народ пока не спешит включаться в активные споры с Росреестром, то по земле картина в целом ясна. Как уточнила Елена Старенкова, кадастровая стоимость земельного участка зависит от категории земель, вида разрешенного использования и кадастрового квартала. Видов разрешенного использования  16, и изменение одного на другой порой позволяет уменьшить налоги в несколько раз. При этом применяемый сегодня механизм оценки далек от идеала.

Особенно много не согласных с ним в среде предпринимателей. К примеру, выступивший на организованном ярославской торгово-промысленной палатой круглом столе руководитель ООО «Светлояр» Дмитрий Шлапак заявил, что стоимость земельных участков порой завышена в два, в три, а то и в пять раз. Около года назад его предприятие в судебном порядке эту цифру откорректировало, но теперь, скорее всего, придется браться за это заново. Дело в том, что в 2015 году на территории региона проводились работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель. Они коснулись земель трех городов -  Ярославля, Рыбинска и Переславля-Залесского, а также земель сельскохозяйственного назначения, в том числе в садоводческих, огороднических и дачных объединениях, и других участков вне границ населённых пунктов. Исполняло госконтракт общество с ограниченной ответственностью из Тамбова.

– В свое время стоимость земли под производственными цехами по решению суда нам удалось снизить в сто (!) раз. А теперь что же – все начинать сначала? – обеспокоен начальник юридической службы АО «Рыбинский завод приборостроения» Алексей Бухарин.  

Причем далеко не у каждого собственника земли найдутся средства для оплаты услуг независимых оценщиков и судебных издержек.

Так, может, саму методику определения кадастровой стоимости с учетом многочисленных обращений жителей области стоило бы подправить?