«Лестница в небо» для малого бизнеса

С появлением нового Жилищного кодекса появились напасти, которых даже и ожидать было нельзя

История о том, как два предпринимателя выкупили квартиру на первом этаже дома №17, корпус 2, по проспекту Ленина, перевели ее в нежилой фонд и сделали там оздоровительный центр и что из этого вышло, освещалась нашей газетой около года назад.

Вкратце напомним, что отдельный вход в помещение категорически не устроил руководство ТСЖ «Центральный», этим домом управляющего, и суд, инициированный товариществом, постановил: лестницу с общедомовой территории убрать. Суд, как известно, третья власть – его решения к исполнению обязательны.

Лицом к дверям

Но и наш предприниматель – крепкий тип. Его и «крышами» душат, и проверками травят, и налогами сушат – а он все живой. Вот и Валерий Шмальц с Александром Можаевым, не желая расставаться со светлой идеей о создании оздоровительного центра, рискнули вновь пройти через все шестерни бюрократического механизма, но соблюсти букву закона, оставшись при своих интересах. Заняло все это – новый проект, его согласование, утверждение, демонтаж старой лестницы, строитель­ство новой – как раз около года. Теперь лестница общедомовую территорию никак не затрагивает, поскольку… висит в небе. А если и опирается, то исключительно на капитальную стену как раз той квартиры, которая уже не является, собственно, квартирой, а давно уж – оздоровительный центр. Думаете, тут и сказочке конец? Значит, вы подзабыли классический роман «Золотой теленок», особенно главы о земных приключениях летчика Севрюгова.

Право летать?

ТСЖ на сей раз подало в суд на департамент архитектуры мэрии города Ярославля. Суть иска сводилась к тому, что департамент не согласовал с ТСЖ перевод помещения из жилого в нежилой фонд, – стало быть, это решение незаконно. Помните, как в уже упомянутом романе: «…Будь у Севрюгова слава хоть чуть поменьше той всемирной, которую он приобрел своими замечательными полетами над Арктикой, не увидел бы он никогда своей комнаты, засосала бы его центростремительная сила сутяжничества». У Шмальца, Можаева да, пожалуй, и у департамента архитектуры и развития территорий мэрии Ярославля похожей славы пока нет. Суд же принял сторону ТСЖ «Центральный». Если суды высших инстанций кассационную жалобу предпринимателей не удовлетворят, выбор у них останется небольшой – подавать иск уже на департамент, отсуживать те средства, которые они потратили на перевод квартиры в нежилой фонд и на ее модернизацию. Ведь незаконное, по решению суда, постановление о переводе принял именно департамент!

А то, что кассация может быть и не удовлетворена, вполне вероятно.

– В Жилищном кодексе существует правовая коллизия, – объясняет адвокат Ирина Чистова. – С одной стороны, статьи 22 и 23 позволяют перевести помещение на первом этаже из жилого в нежилое при условии оборудования отдельного входа без всяких дополнительных согласований. С другой – статьи 36 и 44 того же кодекса требуют при использовании части придомовой территории получить на это согласие двух третей собственников дома.

Говоря обычным языком, каждый посетитель нежилого помещения, расположенного в жилом доме, должен научиться… летать. Иначе в это здание попасть будет затруднительно, даже если обустроить отдельный вход, вообще не затрагивающий общедомовую территорию (как это сделали Шмальц и Можаев после перепроектирования). Собственники всегда могут найти аргументы, согласно которым наличие нежилого помещения ограничивает их права.

– Третья статья Граждан­ского процессуального кодекса, – расшифровала и эту коллизию Ирина Чистова, – позволяет обращаться в суд только лицу, право которого нарушено. Иначе говоря, защите подлежат только действительно нарушенные права.

Представители ТСЖ нашли аргумент «за».

– Шмальц является венерологом, – заявили жилтоварищи, – поэтому мы опасаемся его клиентуры, которая будет ходить по нашей общедомовой территории и может кого-то из нас заразить.

Конечно, жильцы не специалисты и не обязаны знать, что венерологические заболевания не передаются воздушно-капельным путем, поэтому даже такая клиентура для окружающих неопасна. Да и Шмальц знать не обязан, поскольку он, если говорить точно, – вертебролог, то есть специалист по заболеваниям опорно-двигательного аппарата. Чем люди с перекошенным позвоночником нарушают права членов ТСЖ, так и осталось непонятным.

Позвоночники, зубы, что еще?

В России, конечно, право не прецедентное. То есть каждое обстоятельство суд обязан рассматривать без учета аналогичных дел, решения по которым уже вступили в законную силу. Тем не менее злоключения Шмальца и Можаева подразумевают некоторые проблемы для предпринимателей, существующих в таких же условиях.

– Да и не только для них, – заметила специалист департамента архитектуры и развития территорий города Марина Воронина. – В нашей практике есть даже примеры того, как жильцы добивались отмены решений департамента, когда входные группы в офисы, расположенные на первых этажах, располагались на городской территории. В принципе эти пробелы в законодательстве могут полностью парализовать работу любого предпринимателя, который работает в помещении, переведенном в полном соответст­вии с законом из жилого фонда в нежилой. И оспорить перевод несогласные жильцы могут когда угодно, сроки давности здесь бессильны.

Самое любопытное, что закон в этой ситуации еще большее дышло, чем кажется на первый взгляд. И своей кормовой стороной он может развернуться еще и в сторону жильцов дома №17, корп.2, по проспекту Ленина.

– Мы можем окончательно проиграть дело о переводе квартиры №1 в нежилой фонд, – говорит некогда собственник, а сегодня арендатор помещения Валерий Шмальц. – Тогда нам придется уповать на семнадцатую статью Жилищного кодекса РФ. Согласно ей человек, зарегистрированный на определенной жилплощади, может заниматься там предпринимательской деятельностью, если это не нарушает прав и законных интересов других жителей. Кстати, мои пациенты в этом случае будут вынуждены пользоваться нормальной лестницей в подъезде, а не тем штормтрапом, который мы сегодня прикрутили к стене.

Получается любопытная картина: чем сильнее ТСЖ бьется за свои права, тем больше он свои права и ограничивает. И если бы только Можаев со Шмальцем были пострадавшими на этой «территории права». Совсем нет! Вокруг еще одной квартиры этого дома весь год кипели такие страсти с переломанными женскими позвоночниками и выбитыми прямо в зале суда зубами адвокатов потерпевшей стороны, что история оздоровительного центра выглядит на этом фоне сущей безделицей.