Перепланировка квартиры – дело тонкое

Список обязательных документов из 13 пунктов может остудить пыл даже самого рьяного любителя все переделывать

Ярославцы, как и большинство россиян, стремятся к европейскому уровню жизни и стараются сделать собственное жилье более комфортным. Как при этом избежать проблем с законом?

«Купила квартиру несколько лет назад с уже произведенной, но не оформленной документально перепланировкой. Теперь переживаю, что могут возникнуть проблемы с продажей квартиры. Как узаконить эту перепланировку?»

Подобных вопросов в редакцию «ЯР» поступает немало. Разобраться в технических и юридических тонкостях переустройства жилья помог начальник отдела градостроительного мониторинга и разрешений департамента архитектуры и развития территорий Ярославля Владимир Кречетов.

Типовая переделка

Перепланировка, по Жилищному кодексу, – это любое несоответствие между фактической планировкой и поэтажным планом Бюро технической инвентаризации (БТИ). Она может быть простой и сложной.

Простая – снос и монтаж ненесущих перегородок, в том числе устройство в них проемов, заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах, устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия – выполняется по эскизу. Время согласования составляет 20 – 30 дней.

Узаконивание перепланировки, при которой несущие конструкции не затрагиваются, но сложность работ достаточно велика, требует специального проекта.

Сложной перепланировкой считается расширение санузла за счет коридора, перенос кухни, изменение нагрузки на пол с учетом проведенных изменений.

При перепланировке в квартире типовой серии сначала следует рассмотреть уже одобренные властями и примененные на практике варианты. Решили идти своим путем? Тогда не забывайте: главное – все оформить по закону.

Санузел в комнате не разместишь

Не каждая перепланировка имеет право быть узаконенной. Нельзя, например, сносить все перегородки, чтобы создать максимально просторное помещение. Запрещен перенос стояков канализации, холодной и горячей воды, газа, радиаторов центрального отопления. Нель­зя узаконить перепланировку, при которой лоджия объединяется с кухней или кухня с комнатой. Если этажом ниже кто-то живет, то на месте комнаты установить санузел не получится никогда!

Иногда власти запрещают остекление балконов и лоджий, например, когда окно выходит на одну из центральных улиц исторической части города. В случае самовольного остекления владельца квартиры могут обязать демонтировать кон­струкцию.

Самостоятельно пройти все инстанции и верно оформить требуемые документы человеку, далекому от данного вида деятельности, очень сложно. Поэтому сегодня в Ярославской области существует больше 100 консалтинговых организаций, съевших собаку в этом непростом деле.

Стоимость полного спектра услуг каждая компания высчитывает индивидуально. Она зависит от объема работ, сроков, в которые нужно оформить перепланировку, сложности проекта, стоимости справок и документов. По самым скромным подсчетам, собственник потратит в среднем только на документальную часть от 25 тысяч рублей.

Снес стену – иди в суд

Сотрудник одного из известных в нашем городе агентств по недвижимости Михаил утверждает, что любую перепланировку можно узаконить, но в судебном порядке. Правда, предварительно специалистам по недвижимости необходимо изучить все документы, которые имеются на данную собственность.

Это, к слову сказать, прописано в п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью».

Подтвердить все можно документами: техническим паспортом до и после перепланировки, заключением о состоянии несущих конструкций, разрешением санэпидемнадзора и Госпожнадзора, а также свидетельством на право соб­ственности.

Почему оформить документацию лучше заранее?

Ответ очевиден: проектная документация на реконструкцию объектов подлежит комплексной государственной экспертизе, согласовывается городским департаментом архитектуры и другими службами.

За самовольно проведенную перепланировку квартиры областным законодательством предусмотрена административная ответственность. А в том случае, если от ваших строительных манипуляций вдруг рухнет стена дома или провалится пол, то еще и уголовное наказание. Даже если никто и не привлечет вас к ответственности за незаконно проведенное переустройство, в дальнейшем собственник распоряжаться квартирой все равно не сможет.

Все дело в том, что при осуществлении продажи или залога квартиры нужны извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество, где указываются данные, которые при перепланировке заведомо изменились. Кроме того, каждый здравомыслящий залогодержатель или покупатель будет пристально изучать технический паспорт на квартиру и сверять документальную площадь с фактической.

После того как вы получили «добро» на перепланировку, выполнили все разрешенные проектом работы, необходимо пригласить приемочную комиссию, которая засвидетельствует, что все сделано правильно, и подпишет соответствующий акт. Затем в БТИ необходимо получить новый технический паспорт помещения, выписку из технического паспорта (форма 1а), кадастровый паспорт, экспликацию, поэтажный план, справку об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости (форма 11а) и справку о соответствии адреса. И вот только после этого вы сможете жить спокойно и совершать со своей собственностью любые не противоречащие законодательству сделки.

Помните

Существует четыре категории ремонта

Косметический. Никаких согласований и разрешений не требуется. Любая установка встроенной мебели, как и демонтаж старой – шкафов, антресолей и т.п., замена инженерного оборудования на новое аналогичное и на том же месте также не требуют разрешительной и проектной документации.

Средний. Разборка старых ненесущих перегородок и установка новых, устройство или заделка дверного проема, установка дополнительного инженерного оборудования или его демонтаж при сохранении существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации – необходимо согласование с соответствующими органами местного самоуправления (администрацией района, в котором проживаете).

Капитальный. Перепланировка и переустройство, все работы, где затрагиваются несущие стены, полы и потолки. Согласование и разрешение уполномоченных надзорных органов обязательно (департамент или управление архитектуры, государственная жилищная инспекция, санэпиднадзор и Госпожнадзор).

Запрещенный. Перепланировка и разборка любых межквартирных перегородок, перенос радиаторов в застекленные лоджии, установка полов с подогревом от общедомовых сетей, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения, а также переустройство, в результате которого образуются комнаты менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра.