Вердикт Верховного суда по квартире Долиной восстановил справедливость, но оставил вопросы

Более миллиона человек посмотрели первую в истории страны прямую онлайн-трансляцию из зала Верховного суда, на заседании которого решалась судьба элитной жилплощади Ларисы Долиной – да и всего вторичного рынка недвижимости. Итог порадовал, но значит ли это, что теперь добросовестные покупатели могут быть уверены, что не останутся без денег и квартир?

Дела – на пересмотр?

Участники «вторички» выдохнули. Более того, председатель Верховного суда Игорь Краснов затребовал судебную практику по подобным делам для обобщения и выработки единой позиции. Означает ли это массовый пересмотр вынесенных ранее судебных решений и то, что у последовавших примеру Ларисы Долиной «бабушек» заберут квадратные метры, отсуженные у добросовестных покупателей без возврата денег?

Это не очевидно. Певице принадлежат помимо шикарной квартиры есть и другие объекты недвижимости, а значит, ей есть куда переехать. В отличие от многочисленных старушек, которые действовали по той же схеме. Этим просто некуда идти, что наверняка будет учтено при пересмотре дел.

Верховный суд указал на недопустимость ущемления прав добросовестного покупателя, который не знал и не мог подозревать о «пороке воли» продавца. Но в случае судебного спора придется доказывать свою неосведомленность, причем низкая цена объекта, использование наличных в расчетах, спешка и многое другое могут «сигнализировать» о сомнительности сделки.

Повысить неоспоримость

На недавнем брифинге в Управлении Росреестра по Ярославской области прозвучали рекомендации по повышению неоспоримости сделок с недвижимым имуществом.

– К сожалению, в наше время случаи мошенничества при покупке или продаже жилья не редкость. Преступники придумывают все новые схемы, поэтому советуем заранее изучить основные методы защиты. Решив купить недвижимость, первое, что вы должны сделать после выбора объекта покупки, но до подписания предварительных договоров о задатке, авансе, – это запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов, которые следует внимательно изучить. К ним относятся договоры приватизации, дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и другие. Важно понимать, как возникло право собственности на объект, – сообщила начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Ярославской области Елена Вороновская.

Далее, по ее словам, необходимо запросить у собственника выписки из ЕГРН: об основных характеристиках объекта недвижимости, о зарегистрированных правах и о переходе прав на объект недвижимости. Бесплатные сведения на этом портале содержат неполную информацию. Платные – расширенную. Также выписки можно запросить через МФЦ или сайт Росреестра. Причем первые два вида выписок может получить любое лицо, но персональные данные собственника будут указаны только тогда, когда запрос делает он сам.

– Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости крайне важна при совершении сделки с земельным участком. В ней будет информация о незарегистрированных ограничениях по использованию земельного участка, – уточнила Елена Вороновская.

Из выписки можно также узнать о наличии правопритязаний и прав требования, то есть судебного спора по данному объекту недвижимости, записей об арестах, запретах на проведение регистрационных действий, которые могут быть наложены судом, приставами, налоговым органом. Также в нее вносятся данные об ипотеке.

Не менее значимые сведения – о признании гражданина ограниченным в дееспособности или недееспособным, что не позволяет ему распоряжаться имуществом, а опекун (попечитель) должен получить разрешение органов опеки.

Важно запросить данные о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без попечения родителей, что может стать препятствием для продажи жилого помещения. А также о членах семьи собственника, которые сохраняют право проживания после продажи помещения.

– Частая смена собственника за короткий период должна насторожить и явиться поводом для более детального изучения документов и проверки истинных намерений продавца, – обратила внимание эксперт.

Нередко объекты недвижимого имущества отчуждаются по нотариально удостоверенной доверенности.

– В настоящее время доверенность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, заполнив реквизиты, указанные в документе. Так можно удостовериться, выдавалась ли данным нотариусом доверенность с соответствующим реестровым номером и датой, не была ли она отозвана доверителем. Однако здесь не раскрывается содержание доверенности, вследствие чего поддельный документ может иметь актуальные реквизиты настоящей доверенности, но содержать иной текст. Избежать этого можно только в случае личного присутствия правообладателя при заключении договора, – предупредила Елена Вороновская.

Она также порекомендовала проверить из открытых источников следующую информацию: не ведутся ли судебные разбирательства в отношении собственника. Для этого стоит проанализировать картотеки арбитражных дел и судов общей юрисдикции, публикации на Федресурсе на предмет возможного банкротства продавца. Не забудьте сделать запрос на сайте Федеральной службы судебных приставов на предмет наличия исполнительных производств в отношении собственника. И попросить у него справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом и психдиспансерах.

– Если квартира приобреталась в браке, то на сделку необходимо нотариальное согласие второго супруга. При отчуждении объектов недвижимости, в числе собственников которых есть дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства на эти действия, – указала специалист.

Во многих случаях сделки сегодня требуют нотариального удостоверения. В этом случае нотариус берет на себя львиную часть работы по проверке их «чистоты».

Госдума обсуждает возможность введения новых механизмов для повышения безопасности сделок. Так, собственникам, которые боятся потерять недвижимость, предлагается предоставить возможность определить доверенное лицо – поручителя, без согласия которого сделка не состоится.

Другой вариант подразумевает период охлаждения при регистрации договоров купли-продажи недвижимости. В этот период одумавшаяся сторона может отозвать свою подпись под договором.

А еще авторы законопроекта предлагают требовать у продавцов единственного жилья подтверждение наличия альтернативного места жиления: они должны представить нотариально заверенное согласие лица, у которого планируется проживание после отчуждения имущества.

Вывод таков: «вторичку» реанимировали, но трудоемкость подготовки перехода прав на недвижимое имущество возросла кратно.

Изображение создано с помощью сервиса «Шедеврум»