Денис Мещеряков: «Бросать людей на произвол никто не будет»

Алексей Ушаков

№ 12 (27)

Сказать, что накопить на жилье в наши дни непросто – не сказать ничего. А в условиях инфляции и постоянно растущих цен на недвижимость такая задача трудновыполнима даже для семей с высокими доходами. Однако если есть деньги, но их недостаточно для покупки жилья, возможность оплатить квартиру в рассрочку дает участие в долевом строительстве.

Это выгодный способ вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем существенно подорожают. Но воспользоваться им люди не спешат: нередко долевое строительство освещается в негативном ключе в связи с тем, что в 90-е и 2000-е годы тысячи дольщиков в России были обмануты недобросовестными застройщиками.

Насколько обоснованы эти опасения в настоящее время? Какая ситуация складывается сегодня в сфере долевого строительства в Ярославле? Что необходимо знать человеку, который решил вложить деньги в строительство? Об этом мы беседуем с главным государственным жилищным инспектором Ярославской области Денисом Мещеряковым.

– Денис Дмитриевич, давайте вспомним, как начиналось долевое строительство в нашей стране. Регламентировалось ли оно законодательством в прошлые годы?

– Сама идея привлекать денежные средства на этапе строительства возникла достаточно давно, примерно в середине 90-х годов. В то время этот процесс не был нормативно урегулирован, поэтому стали возникать различные формы договоров, по которым организации стали привлекать деньги – предварительной купли-продажи, векселя, займы, договоры полного товарищества и так далее. Соответственно, возникало и большое число правонарушений, чаще всего – ситуации с двойными продажами квартир.

В 2004 году был принят 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», который вступил в действие с 1 апреля 2005 года. Этот закон четко определил способы привлечения денежных средств граждан – либо по договору долевого строительства, либо путем вступления граждан в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив, и третий вариант – это выпуск жилищных сертификатов.

– Какие способы участия в долевом строительстве практикуются у нас?

– В Ярославской области наибольшее распространение получили договоры долевого участия в строительстве и жилищно-строительные кооперативы.

– Как работает договор о долевом участии?

– Чтобы привлекать деньги по договорам долевого строительства, застройщик должен иметь разрешение на строительство, размещенную проектную декларацию, в которой указывается информация об объекте, о застройщике, стоимость жилья, планируемые сроки сдачи дома. Также обязательно у застройщика должно быть зарегистрированное право на земельный участок – либо право собственности, либо аренда на срок более 1 года. Если хотя бы одного из этих документов нет, привлечение денежных средств граждан будет незаконным.

Иногда застройщики пытаются получить деньги до государственной регистрации договора. Подписали его в течение двух-трех дней, произвели оплату – а потом уже сдача на регистрацию. Это неправильно. Договор вступает в силу только с момента госрегистрации, а если ты платишь без договора, это также является нарушением законодательства. Кроме того, возникает риск, что квартира будет реализована не единожды.

– Кто выполняет надзорные функции в сфере долевого строительства сегодня?

– Изначально контроль в этой сфере осуществлял Департамент строительства, эта функция была передана ему в 2007 году. А в июле 2011 года эта функция перешла к нам, в Государственную жилищную инспекцию.

Первоначально было много так называемых «серых схем», когда деньги привлекались по любым другим договорам, только не по формам, предусмотренным законом. В принципе эти схемы удалось изжить, в этом плане у нас один из лучших регионов. Порядка года у нас ушло на то, чтобы заставить застройщиков привести все договоры в соответствие с действующим законодательством. Поскольку суммы штрафов достаточно серьезные – до миллиона рублей за каждый незаконный договор, застройщики стараются придерживаться законной схемы ведения бизнеса.

– Как преодолевается ситуация с обманутыми дольщиками? Что удалось сделать жилищной инспекции с проблемными объектами в Ярославле в течение последнего года?

– Напомню, в январе 2011 года Министерство регионального развития России начало формировать реестры проблемных объектов долевого строительства. В Ярославской области на тот момент таких объектов было 12 и соответственно 941 пострадавший дольщик. К настоящему времени порядка 50% дольщиков уже получили свои квартиры, введено в эксплуатацию 5 объектов – это три дома компании «Ярстрой», дом компании «Прогресс» и дом компании «Атлюкс». Из объектов особого контроля введены в эксплуатацию 2 дома – ЖСК «Свобода 27», его начинал строить ЖСК «Республиканский», и жилой дом на улице 8 Марта, который начинала строить компания «Волга Дом». В обоих случаях дольщики создали свои ЖСК, взяли объекты на себя и с помощью областной власти и мэрии Ярославля достраивали их. Таким образом, жилье получили порядка 100 семей.

Достаточно сложная ситуация вокруг домов ПСК «Квартал» и компании «Волга Дом». В отношении застройщиков возбуждены процедуры банкротства. Поскольку были внесены изменения в закон о долевом строительстве, дольщики имеют право не только требовать денежной компенсации – реализовать имущество с торгов и получить назад деньги. Они могут требовать передать созданному дольщиками ЖСК объект для завершения строительства. В дальнейшем, когда дом будет передан, дольщикам будет оказана поддержка по подключению к инженерным сетям и в иных вопросах. Людей на произвол бросать никто не будет.

– Насколько активно граждане включаются в долевое строительство сегодня?

– Если смотреть в динамике, то рост количества договоров долевого строительства наблюдается с конца 2007 года. В период кризиса, естественно, был общестроительный спад, снизился и спрос на строящееся жилье. Однако уже в 2009 году картина стала выправляться. Сейчас мы имеем порядка 150 объектов, строящихся с привлечением средств дольщиков, их возводят около 100 застройщиков. Суммы инвестиций в этой сфере составляют более 42 миллиардов рублей – это вложенные средства дольщиков. Проблемные объекты составляют порядка 2,8 процентов от всех объектов, а «проблемные инвестиции» соответственно 1,7 процента. Остальные объекты строятся, по ним выдерживаются графики, и мы видим, что будет нормальное окончание работ.

– О чем необходимо помнить в первую очередь тем, кто решил вступить в долевое строительство?

– В любом случае, когда человек не имеет финального товара на момент покупки, есть риск. Выбирая застройщика, надо взвешивать все возможные риски. Одним из показателей может быть цена объекта. Например, в конце 2010 года один из ярославских застройщиков предлагал квартиры по 10 тысяч рублей за квадратный метр. Конечно, это «вкусная» цена, но надо понимать, что в принципе нереально за такие деньги что-то построить. Поэтому к выбору фирмы-застройщика необходимо отнестись самым серьезным образом и собрать максимум информации о ней.

Прежде всего, необходимо убедиться, что у застройщика имеются три документа, о которых мы уже говорили – разрешение на строительство, зарегистрированный договор на землю и проектная декларация.

Получить необходимую информацию при выборе застройщика поможет рейтинговый реестр. Он есть на сайте Государственной жилищной инспекции (на Портале органов государственной власти Ярославской области) и регулярно обновляется, поскольку застройщики сдают нам ежеквартальную отчетность о своей деятельности.

Данный реестр строится на базе финансовых показателей из проверенной нами отчетности, содержит сведения о привлечении к административной ответственности, опыт работы предыдущих лет, были ли у застройщика проблемные объекты, обоснованные жалобы жителей, сколько объектов он ввел за последние три года. Также имеются данные по налоговой инспекции – если есть задолженность перед налоговиками, это указывается в отдельной строчке. Реестр выполнен с использованием цветовой индикации: в «зеленой зоне» находятся застройщики, имеющие высокие оценки, в «желтой» – средние, а в «красную зону» попадают те организации, где риски наиболее велики.

– Значит, эта информация о застройщиках детальная, проверенная, и на нее можно смело ориентироваться?

– Это объективные данные, подтвержденные документами. Кроме того, этот реестр достаточно активно используется крупнейшими банками на территории области, которые принимают решение, кредитовать или нет как застройщика, так и дольщиков. Вместе с тем, реестр – это не панацея и не руководство к действию. Это лишь дополнительный источник сведений о застройщике, который позволяет оценивать риски при вложении в строительство. И данные реестра следует использовать с учетом любой дополнительной информации, собранной о застройщике.

Получить дополнительные сведения можно, обратившись к нам в отдел надзора в сфере долевого строительства, поскольку он располагает текущей, оперативной информацией о финансовой деятельности застройщика. Что-то уточнить, посоветоваться, посмотреть вместе с нашими специалистами проект договора об участии в долевом строительстве. Это абсолютно бесплатно. Кроме того, люди часто общаются на интернет-форумах, порталах, и эту информацию также следует принять к сведению.

– Денис Дмитриевич, то есть сегодня мы можем утверждать, что долевое строительство в Ярославской области развивается, несмотря на все риски, и Правительство региона держит ситуацию под контролем?

– Да, но для того, чтобы ситуации с обманутыми дольщиками навсегда остались в прошлом, проблему нужно решать системно. Для этого необходимы изменения федерального законодательства.

Например, мы уже давно предлагаем увеличить уставный капитал фирмы-застройщика. Потому что много застройщиков с уставным капиталом в 10 тысяч рублей в форме общества с ограниченной ответственностью, которые отвечают по своим обязательствам своим имуществом и уставным капиталом, по сути – десятью тысячами рублей за миллионные стройки. Наше предложение – чтобы в уставном капитале было порядка 40 процентов от планируемой стоимости строящегося объекта. Если застройщик может вложить такие деньги в уставный капитал, значит, у него хорошие оборотные средства или кредитная линия. Соответственно это говорит о надежности застройщика и позволит вычистить рынок от фирм-однодневок.

– Что еще предлагает жилищная инспекция для того чтобы снизить риски дольщиков?

– Мы также предлагаем ввести страхование рисков, чтобы у дольщиков появилась некая третья сторона – страховая компания, к которой они бы могли обратиться и получить возмещение сразу, не дожидаясь длительных процедур реализации объектов с торгов и так далее. А дальше уже страховая компания в гражданском порядке будет разбираться с фирмой-застройщиком.

При этом мы предлагаем изменить градостроительное законодательство и включить застройщиков в саморегулируемые организации. Тогда за деятельность застройщиков, так же, как за деятельность подрядчиков, будет совместная ответственность. Это позволит вычистить рынок, а взаимодействие двух саморегулируемых организаций – застройщика и страховой компании – в свою очередь также не позволит страховать риски дольщиков фирмам-однодневкам.

– 214-й Федеральный закон был принят для того, чтобы привести отношения дольщиков и застройщиков к общему знаменателю. Эффективен ли он, на Ваш взгляд?

– Сам по себе закон об участии в долевом строительстве довольно несовершенный. Это выявила практика, почему, собственно, и стали возникать проблемные объекты. Основные вопросы у дольщиков чаще всего возникают в связи со срывом сроков строительства объекта. А в соответствии с ФЗ-214 контроль за сроками лежит только на самих участниках долевого строительства. Если сроки нарушаются, дольщики могут требовать с застройщика неустойку в двойном размере. Это единственная форма ответственности для застройщика за нарушение сроков. Но важно понимать – если у него нет денег достраивать дом, то их нет и на выплату неустойки. Поэтому, на мой взгляд, контроль за выполнением сроков строительства следует возложить на органы государственной власти. Должна быть возможность применения штрафных санкций за срыв сроков и самое главное – возможность изъятия земельного участка, чтобы передать его другому, добросовестному застройщику.

– Каким образом откликнулась на все эти предложения Федерация?

– Мы неоднократно направляли их на федеральный уровень, сейчас они находятся на рассмотрении в Государственной Думе. Их поддерживает ряд депутатов. И вполне возможно, что предложенные нами изменения в законодательство в той или иной форме сыграют свою роль.

– Денис Дмитриевич, с санкциями против недобросовестных застройщиков все ясно, а предусматривается ли в области какой-то механизм поощрения, стимулирования добросовестных фирм?

– У нас одинаковый подход ко всем застройщикам, и никаких преференций никому не предполагается. Ведь может быть и так, что застройщик, находящийся в «зеленой зоне» нашего реестра, вдруг меняет свою политику и начинает совершать административные правонарушения. Естественно, он не уйдет от ответственности и поменяет свою позицию, уйдя в «желтую» или «красную» зону. Однако добросовестный застройщик, готовый помочь решить социальную проблему и взять на себя проблемный объект, в полной мере получает компенсации своих расходов в рамках областного законодательства.

Так, совместно с Департаментом имущества и земельных отношений по инициативе Губернатора Ярославской области разработан законопроект, который поможет завершить строительство проблемных объектов. Любая финансово состоятельная организация, готовая завершить проблемный объект и передать квартиры дольщикам, участвует в конкурсе, который проводит орган местного самоуправления. Она выигрывает конкурс, выходит на площадку и достраивает дом. После того, как будут исполнены обязательства перед пострадавшими дольщиками, эта организация бесплатно получает земельные участки под жилищное или коммерческое строительство – и тем самым компенсирует свои расходы. Участки будут предоставляться на территории муниципальных образований, где имеются проблемные объекты.

Если недобросовестный застройщик согласен отдать свой проблемный объект, все проходит гладко. Если он не согласен добровольно расстаться с объектом, строительная площадка будет изыматься в судебном порядке и также передаваться новому застройщику. Это нормальный, законный механизм замены недобросовестной фирмы. И надо отметить, что в данном случае власть не ставит целью вмешиваться в бизнес того или иного застройщика – главное обеспечить квартирами людей, которые вложили деньги в строительство. До конца ноября этот закон должен быть внесен на рассмотрение областной Думы, и если депутаты одобрят его, он может заработать уже в этом году.