Доля-долюшка квартирная

Комнаты приобретают те, кто чувствует в себе силы для борьбы за территорию

Хотя официальные источники и уверяют, что коммуналок в регионе становится все меньше, но они есть. И спрос на них сегодня достаточно высок. Специалисты по недвижимости объясняют такую популярность, во-первых, тем, что покупка отдельной квартиры многим не по карману. А владея комнатой в коммуналке, со временем можно стать обладателем полноценной квартиры. Как правильно ее продать-купить, «ЯР» рассказала специалист по недвижимости и ипотеке Алена Скопицына.

Право первой покупки

Прежде чем приступить к изучению вариантов, покупателю необходимо определиться, что для него важнее: цена, метраж, район или условия проживания.

Процедура купли-продажи комнаты в коммуналке имеет некоторые отличия от такой же сделки, произведенной с отдельной квартирой. Хозяину комнаты, задумавшему ее продать, следует знать, что в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки. Порядок соблюдения данного права предусмотрен статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Если в течение месяца соседи отказались от права покупки или промолчали, хозяин может продавать свою комнату кому захочет. Но только за ту цену, которая указана в извещении! Схитрить и указать в уведомлении более высокую цену в надежде, что сосед уж точно откажется ее купить, не выйдет. Продавец не имеет права продать комнату по цене меньше той, которую предложил соседям. Дороже – пожалуйста, но ни на копейку дешевле. Нотариально заверенное заявление «Отказ соседей от права преимущественной покупки» обязательно прилагается к общему пакету документов на продажу комнаты в коммунальной квартире.

Дареному коню…

– На сегодняшний день средняя стоимость комнаты в квартире составляет: минимум – 400 тысяч рублей, максимум – 840 тысяч. Все зависит от того, сколько будет рядом соседей. То есть самая дорогая комната в двухкомнатной квартире, большого метража, с одними соседями. Самая дешевая – в пятикомнатной квартире с четырьмя соседями, – говорит специалист по недвижимости.

Если цены ниже, то значит, продают доли в общей долевой собственности, то есть достаточно абстрактный объект, что чревато в будущем немалыми проблемами.

После того как будущий покупатель определится с комнатой, понадобится решить еще ряд задач. Наиболее важная – документы. Справка БТИ, правоустанавливающие документы на объект (договор приватизации либо договор купли-продажи), свидетельство о госрегистрации, справка формы №40 (указываются сведения о том, что в комнате никто не зарегистрирован, ее получают в паспортном столе). Если недвижимость была получена по наследству или дарению, то потребуется справка из налоговой инспекции. В пакете документов в обязательном порядке должны быть отказы собственников соседних комнат от покупки.

– Кроме договора купли-продажи есть вариант оформления договора дарения, но этот вариант не самый удачный, – считает эксперт. – Во-первых, при продаже комнаты в коммуналке любой из собственников имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Во-вторых, важно помнить, что понимается под договором дарения: одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) комнату в собственность. При наличии встречной передачи вещи договор не является дарением. Таким образом, если передать взамен денежные средства или иное имущество, то данный договор будет являться притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую. Она является ничтожной (недействительной).

Однако если в общем и целом вас все устраивает, Алена Романовна советует обратить внимание на маленькие хитрости, которые помогут принять правильное решение:

1. Посмотрите, где стоят холодильники. Если на кухне, это значит, что жильцы доверяют друг другу и атмосфера в коммунальной квартире нормальная.

2. Если жильцы разнесли телефонную точку по своим комнатам, это тоже положительный признак здоровых отношений.

Бомжам не продавать

На совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире существует и ряд ограничений. Продажа комнаты не должна ухудшить условия проживания оставшихся в ней собственников или пользователей других жилых помещений этой квартиры. Иначе действия продавца могут быть признаны недействительными, если жильцы подадут иск в суд, ссылаясь на нарушение своих прав. То же самое можно сказать о сделке, когда в продаваемую комнату вселяются люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством. К примеру, это могут быть лица, страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний, в частности открытой формой туберкулеза.

Справка «ЯР»

Нужно точно знать, кто является собственником соседней комнаты или комнат, другими словами – от кого брать отказ от преимущественного права покупки. Если в квартире есть неприватизированные комнаты, продавцу обязательно нужно письменно уведомить еще одного собственника – органы муниципальной власти.

Кстати

При покупке комнаты (доли) следует внимательно отнестись к вопросу знакомства с соседями. Одно дело, если вам придется притираться характерами с жильцами и отстаивать свое право поставить стол и стул на кухне, и совсем другое, когда вашему ребенку будут мешать ночные бдения пьяного соседа.