Как начисляется платеж за капремонт и что делать, если жильцов не устраивают работы: глава регионального фонда ответил на вопросы ярославцев

Есть ли гарантия на капитальный ремонт многоквартирного дома, и как быть, если жильцов он не устраивает? Как начисляется платеж,  и можно ли избежать комиссии?

Обращения по  капитальному ремонту многоквартирных домов из социальных сетей ЦУР получает систематически. В студии «Первого Ярославского» на них ответили директор регионального фонда содействия капитальному ремонту многоквартирных домов Ярославской области Роман Гайнутдинов и председатель комитета госрегулирования регионального департамента государственного жилищного надзора Максим Головко.

Стрим был организован при поддержке правительства области.

Ответы на самые важные вопросы о капитальном ремонте вы найдете в нашем лонгриде.

– Жители области, бывает, путают понятия капитальный ремонт и текущий ремонт. Чем отличаются эти два процесса друг от друга?

Максим Головко

– Из анализа жилищного законодательства можно сделать вывод, что к капитальному ремонту общего имущества относится строго определенный перечень работ и услуг по восстановлению, установке или замене конструкций и элементов общего имущества многоквартирного дома. Такие работы проводятся только с решения общего собрания собственников многоквартирного дома и оплачиваются из средств фонда капитального ремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для восстановления изношенных элементов общего имущества многоквартирного дома, а также работы по устранению небольших дефектов выполняет управляющая организация, которая обязана планировать и устранять самостоятельно в силу взятых на себя обязательств в рамках договора управлением многоквартирным домом. При этом стоит отметить, если управляющая организация в ходе осмотра общедомового имущества установила, что каким-то элементам требуется капитальный ремонт, это не освобождает от обязанностей проведения текущего ремонта до того момента, пока собственники многоквартирного дома примут решение о его капитальном ремонте.

Приведем пример: возьмем кровлю многоквартирного дома, если плоская, если элементы кровельного покрытия имеют небольшое какое-то отслоение, имеют незначительные дефекты, то работы должны выполняться в рамках текущего ремонта самостоятельно. Если же в процессе эксплуатации устанавливается, что износ конструктивных элементов кровли достиг значительного износа и составляет, как правило, более 50%, то такие работы уже относятся непосредственно к капитальному ремонту и выполняются за счет средств фонда капитального ремонта.

– По каким проблемам, связанным с капремонтом, чаще всего обращаются жители области?

Роман Гайнутдинов

– В большинстве своем, да, это кровля. И инженерные сети, это замена сетей холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и отопление. Основные три таких момента.

Как проходят работы по капремонту? Комплексно или постепенно – одна за другой?

Краткосрочный план составлен таким образом, что дом в комплексе не попадает туда часто. Обычно попадают отдельные элементы, наиболее изношенные. Средства, которые собственники сдают, их, естественно, если дома делать комплексно в таком масштабе, в котором проводятся работы, то, скорее всего, их  не хватит на проведение работ в общем. Поэтому программа имеет 30-летний срок, и все конструктивы делаются постепенно, поэтапно.

В Ярославской области по программе капремонта отремонтировали 319 лифтов

– А как определяется график ремонта и включения? Можно ли повыше встать внутри очереди, когда возникла серьезная проблема?

Роман Гайнутдинов

– Естественно. Функция мониторинга возложена на органы местного самоуправления. И органы в рамках собираемости по каждому муниципальному образованию либо по району включают на свое усмотрение дома в капитальный ремонт. В случае, если каким-либо образом дом подвергся большому износу и состояние критическое, то дом можно включить в план по третьему критерию, то есть собственники должны обследовать этот дом, установить, что дом требует немедленного капитального ремонта, обратиться в органы местного самоуправления, после этого по третьему критерию включить в программу.

– Если такая дилемма возникла, жители хотят отремонтировать кровлю, а муниципальные власти видят явную необходимость замены сетей, как тут быть?

Роман Гайнутдинов

– Это мнение – субъективное. Потому что все конструктивы домов, которые мы сейчас ремонтируем нуждаются в капитальном ремонте. Но собственники имеют право, но, как я уже говорил, все действия через протокол общего собрания. Если собственники собрались и решили, что в первую очередь необходимо отремонтировать кровлю, естественно, приняли решение на общем собрании, обратились в органы местного самоуправления, у органов краткосрочный план включает кровлю. 

– У собственников тоже могут быть споры, разные позиции. Как решается спор, голосованием большинства от 51%?

Роман Гайнутдинов

– 2/3 должны проголосовать «за». Если 2/3 собственников собрались и решили ремонтировать кровлю, то кровля будет отремонтирована. Опять же никто не отменял функции технического мониторинга. Специалисты органов местного самоуправления выходят на дом, подключаются управляющие организации. Этот вопрос решаемый, если собственники обратились и установили, что в первую очередь нужно сделать кровлю, естественно, она попадает в ремонт.

– Есть ли четкий список работ, который выполняется по капремонту? Можно ли в него вносить изменения?

Роман Гайнутдинов

– Конечно, четкий список прописан в Жилищном кодексе и в 41м постановлении правительства ЯО. Кровля, фасад и инженерные коммуникации, входные группы попадают в этот список. Когда производится ремонт фасада, это делается одновременно: ремонт фасада и входные группы.

– А если жители нуждаются в элементах доступной среды: пандусы для колясок, например?

Роман Гайнутдинов

– Как вы уже сказали, пандусы в программе «Доступная среда». В 41-й они не попали, поэтому они делаются по другой программе. И, опять же, в Жилищном кодексе четко прописано, что мы не делаем новых видов работ, мы ремонтируем существующие конструктивные элементы здания.

– А «синхронизироваться» с теми, кто может?

Роман Гайнутдинов

– Конечно. В этом году не было, но в прошлом через фонд капитального ремонта проходили средства, с которыми мы рассчитывались по программе «Доступная среда» за изготовления пандусов.

Фонд содействия капремонту Ярославской области вошел в десятку лучших в России

– Если жители хотят более дорогостоящий капремонт провести, чем у них уже есть, и они готовы заплатить больше, что им для этого нужно сделать?

Максим Головко

– Им нужно провести собрание, составить протокол общего собрания, в нем прописать, что они устанавливают повышенный взнос и прописать, какой вид работ за средства повышенного взноса они хотят сделать. Все возможно.

– Госжилнадзор контролирует каким-то образом собрание жильцов?

– Да, механизмы существуют, довольно-таки разнообразные. Тем более у нас в последнее время этот механизм проведения общих собраний был значительно модернизирован. Мне бы хотелось немного остановиться поподробнее на данной теме.

Начать, пожалуй, с того, что вопреки своему звучанию, что термин «общее собрание» собственников многоквартирного дома – это не просто сбор для голосования жильцов по тем или иным вопросам, а полноценный орган управления многоквартирным домом. Это четко прописано в части первой статьи 44 Жилищного кодекса РФ. Общие собрания проводятся для того, чтобы жильцы совместно с представителями управляющих организаций, ТСЖ обсуждали проблемные вопросы и искали пути их решения. 

Жилищный кодекс предусматривает три формы проведения общих собраний:

– очная;

– заочная;

– смешанная или очно-заочная.

Как я сказал ранее, в 2020 году механизм проведения общедомовых собраний был модернизирован. Благодаря этому у собственников появилась возможность проводить электронные онлайн-голосования с использованием информационной системы. В настоящий момент такой информационной системой является государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства – ГИС ЖКХ. 

Порядок проведения собраний с использованием информационной системы прописан в статье 47.1 Жилищного кодекса РФ. Стоит отметить, что голосование при помощи этой системы не просто онлайн-голосование. Это еще и размещение, и хранение информации в этой информационной системе. Исходя из этого именно ГИС ЖКХ была определена как основная для голосования в онлайн-формате.

Из минусов можно выделить:

– необходимость иметь электронное устройство (ПК, планшет и т.п.);

– оно должно быть обязательно подключено к интернету;

– быть зарегистрированным в системе ГИС ЖКХ.

Тем не менее эти минусы не являются препятствием для реализации собственниками своего права. Те собственники, которые не зарегистрированы, могут также проголосовать в собрании и протоколы передать администратору собрания, и он, в свою очередь, должен разместить протоколы в системе.

Теперь хотелось бы отметить следующее, если проведение собраний в других форматах предусматривает контакт между людьми: это извещение собственников, размещение информации, оформление бланков, потом подсчет бюллетеней, то при онлайн-голосовании эти вопросы, можно сказать, решаются сами собой. То есть достаточно просто зайти в систему и проголосовать, и все. На этом ты реализовал свое право. Тебе не надо больше совершать никакие действия. 

Вместе с тем, в последнее время возникает много вопросов  по самому порядку проведения общего собрания. Выявляют такие проблемы: недостаточное информирование собственников, недостаток кворума собственников помещения. Это бывает в том случае, допустим, когда собственник имеет некую жилплощадь, а сам в этом доме не проживает, сдает ее. И неверно оформленные результаты. При онлайн-голосовании все эти вопросы отпадают сами собой, система сама уже формирует уведомления, уведомит, а собственник уже, находясь на отдыхе, в любое время может зайти и идентифицироваться в системе, проголосовать и все. Правильность оформления протокола уже из заполнения проверит сама система. 

Сейчас мы живем в новой реальности, во время пандемии и ограничений. Я думаю, что актуальность данной системы возрастает еще больше.

Капремонт улицы Моторостроителей в Тутаеве ведется в рамках нацпроекта «Безопасные качественные дороги»

– Если жители пассивны и не хотят участвовать в собрании, причем таких большинство в доме, тогда как быть?

Максим Головко

– Система, если собственники уже зарегистрированы, автоматически направит уведомления. Собственники будут извещены. Конечно, если не наберется кворум по тем или иным вопросам, то собрание не состоится. 

– А как быть пенсионерам, у которых нет компьютера? Могут ли они проголосовать?

Максим Головко

– Эти граждане могут полноценно реализовать свое право. Они также традиционным способом могут оформить этот бюллетень, проголосовать, и они передают уже непосредственно администратору общего собрания – тому человеку, который ведет и аккумулирует все. И он уже обязан будет разместить эту информацию в системе. Таким образом, право собственника уже будет реализовано.

– В Ярославле и Ярославской области есть уже примеры, когда было организовано электронное голосование по многоквартирному дому?

Максим Головко

– Да, практика есть, хотя она началась совсем недавно, этой весной. Думаю, что этот формат уже набирает обороты. Департамент проработал многие вопросы совместно с представителями управляющих организаций по данной теме. Сейчас у нас на сайте департамента в разделе «Цифровая трансформация» размещены документы по организации и проведению такого собрания. Это руководство по работе в личном кабинете, инструкция по онлайн-голосованию в ГИС ЖКХ и другие. Материалы по этой теме будут постоянно актуализироваться. 

– Если качество работ по итогам капремонта не устраивает собственников жилья, как им поступить?

Роман Гайнутдинов

– В том, что касается качества выполненных работ, мы в последние 2,5 года изменили подходы к проведению капитального ремонта: мы полностью переработали договор, и фонд капремонта несет пятилетнюю гарантию перед собственниками жилья за проведенные работы, как и подрядчики по контракту с фондом несут 5 лет гарантии. 

Отбор у нас идет двухэтапно: сначала организация попадает в реестр, при котором она может участвовать в процессе выполнения работ по капитальному ремонту. И только после этого они могут участвовать в конкурсе на проведение работ. Подрядные организации, чтобы участвовать в этом конкурсе, имеют ЦРО достаточно дорогие и не хотят рисковать своей репутацией. Плюс наличие специалистов, которое предполагает прохождение в пул добросовестных подрядных организаций, не позволяет им некачественно провести работы. Плюс мы страхуем каждый договор подряда – они несут ответственность перед собственниками и перед фондом и плюс фонд капремонта всегда недоплачивает 5% от проведенных работ в течение 8 месяцев, пока конструктив – кровля, фасад или инженерные сети не отстоят осенне-зимний период, не подтвердят, что они работоспособны. Прошли проверку – и только после этого оставшиеся 5% отдаются подрядным организациям.

– ЦУР фиксирует обращения от жителей нашей области, что некоторые люди не платят. Жильцы многоквартирных домов волнуются, что нагрузка ляжет на их плечи, то есть платить им придется больше. Как обстоят дела по этой ситуации?

Роман Гайнутдинов

– Это только отчасти так: за последние 2,5 года мы усилили претензионно-исковую работу. Если 2 года назад собираемость у нас была в области 87 процентов, то сейчас она составляет уже 97 процентов. Только 3 процента неплательщиков. Мы с ними работаем, пытаемся взыскивать с них средства, которые они не вносили. Но в целом 3 процента – это достаточно немного для проведенных ремонтов, и со временем мы их взыщем через суды. 

Собственники, которые не заплатили вовремя, еще вынуждены компенсировать судебные расходы, соответственно выгоднее платить сразу.

– Что делать жителям, если при обновлении коммунальных сетей повредили косметический ремонт?

Роман Гайнутдинов

– Все контракты застрахованы. Подрядчик либо обращается в страховую организацию по страховому случаю, либо мы взыскиваем с него и за его счет устраняем допущенные нарушения.

– Куда жителям многоэтажек обращаться, если есть какие-то претензии?

Роман Гайнутдинов

– Все обращения в региональный фонд капремонта, он открыт, мы в рабочее время с понедельника по пятницу готовы принимать их от граждан. Можно обратиться через сайт https://yarmkd76.ru/, мы обязательно рассмотрим обращение и ответим.

– Как повлиять на скорость выполнения работ? Если, например, начали делать крышу, подрядчик затянул, и все перешло в осенний период, когда начались дожди…

Роман Гайнутдинов

– Все контракты застрахованы, кроме того, подрядчики все работают не первый год и уже знают все капитальные работы: они смотрят прогноз погоды и, если ожидаются дожди, крышу не демонтируют. И в последнее время у нас практика такая: если начинается демонтаж крыши, он не происходит в полном объеме: демонтируют какой-то участок, который в течение 2 – 3 дней тут же накрывают, заделывают, и только тогда приступают к следующему. И сейчас протечек стало крайне мало. Я сужу по обращениям граждан – за 2 года они уменьшились почти до нуля. Если и существует, то не более 20 – 30 обращений в год.

– Как начисляются тарифы в фонд капитального ремонта?

Роман Гайнутдинов

– Тариф формируется по квадратным метрам. Это общепринятая практика в России, на 2021 год тариф составляет 8 рублей 14 копеек за метр, на 2022 год будет 8 рублей 51 копейка.

– Как оплатить без комиссии? ЦУР фиксирует обращения, что через мобильный банк раньше можно было оплачивать без комиссии, а теперь она стала взиматься.

Роман Гайнутдинов

– Без комиссии можно оплатить либо через сайт – на сайте можно завести личный кабинет и через него оплатить, либо Почтой России.

Сбербанк расторг с нами договор в одностороннем порядке, и теперь остались только эти два варианта оплаты без комиссии.