Как купить и продать без проблем

Что важно знать, чтобы не лишиться своей собственности

Супруги Борисовы решили обменяться и переехать из трехкомнатной квартиры в Дзержинском районе Ярославля в двухкомнатную за Волгой с доплатой. Перемен требовали обстоятельства: тяжело заболела теща. Борисовы были уверены, что с помощью специалиста быстро решат свой квартирный вопрос. Но не тут-то было. Вначале они долго искали подходящего риелтора, потом, разочаровавшись в его профессиональных качествах, не знали, куда деться от навязчивого и нагловатого маклера. А еще супружескую чету повергли в шок финансовые запросы риелтора. За свою работу специалист рынка недвижимости требовал 60 тысяч рублей, хотя с подбором подходящих вариантов совсем не торопился! О том, как не оказаться в подобной ситуации, «ЯР» рассказала риелтор агентства недвижимости Надежда Рюмина.

Ищем «узкого» специалиста

– Уверена, что, давая этот совет, не буду оригинальной, но все-таки: решив продать, купить или обменять свое жилье, первым делом поинтересуйтесь у своих знакомых, нет ли у них проверенного риелтора. И только в том случае, когда такой вариант «пролетает», действуйте уже по другой схеме, – советует Надежда Кирилловна.

Например, обратитесь к хорошо известному печатному изданию, где сосредоточена интересующая вас информация о фирмах, предоставляющих риелторские услуги. Перед тем как начнете обзванивать организации, не забудьте составить вопросы, которые вы зададите собеседнику на противоположном конце провода.

Вам крупно повезет, если выбранный риелтор будет специализироваться именно на той недвижимости, которую, скажем, вы продаете. То есть он должен работать с квартирами, а не с коммерческой собственностью. И риелтор окажется настоящей находкой, если в спектр его профессионального интереса входят именно те районы, где вы покупаете или продаете жилье.

– Как правило, эти люди действительно превосходно осведомлены о ценовой ситуации на «своей» территории. Так что они и в самом деле приложат все усилия для того, чтобы продать вашу квартиру дороже, а купить – дешевле, – объясняет специалист.

Уже в процессе беседы по телефону стоит поинтересоваться, как именно будут продаваться ваша квартира и подбираться интересующие вас варианты. Сегодня все продвинутые и грамотные риелторы пользуются различными электронными базами данных.

– Рекомендую при разговоре с риелтором уточнить, какие именно сайты используются в вашем городе, – информирует специалист. – Не поленитесь при посещении офиса компании обратить внимание на то, как общаются с вами ее представители, не давят ли на вас, убеждая сделать что-то вразрез с вашими намерениями и принципами. Выясните, каковы полномочия сотрудника, которому поручат работать с вами. Возможно, будет нелишним поинтересоваться, есть ли у компании сертификат соответствия национальному стандарту качества риелторских услуг. А еще прислушайтесь к своему внутреннему голосу и интуиции. Это всегда важно, когда вы выбираете кого-то для работы.

Процентная ставка дороже уговора

Свои услуги зачастую предлагают непрофессиональные маклеры, которые согласны работать за сумму значительно ниже средней стоимости услуг по городу. Это свидетельствует только об одном – в данный момент у этого человека вообще нет работы, поэтому он хватается за любое предложение!

В Ярославле средняя ставка вознаграждения риелтора – 2 – 3% от стоимости объекта.

– Платить в процентном соотношении и только по факту выполненной работы намного выгоднее, чем заранее оговоренную сумму. Если риелтору продавец заплатит заранее оговоренную сумму, к примеру 50000 рублей, то какой у него интерес продавать недвижимость по максимально возможной цене? В этом случае ему нужно реализовать объект максимально быстро, следовательно, есть вероятность, что стоимость квадратных метров будет попросту искусственно занижена. Риелтор заинтересован продать недвижимость по максимально возможной высокой цене только тогда, когда от этого зависит сумма его личного вознаграждения, – уверена Надежда Кирилловна.

Например, продавец оценил объект в 2 миллиона рублей, и риелтор не станет убеждать его продать квартиру за 1 миллион 800 тысяч рублей, потому что, продав за 2 миллиона, он получит 40000 рублей, а продав за 1 млн. 800 тыс. рублей – всего 36000 рублей.

– Встречаются и такие риелторы, которые говорят, что им платит покупатель, а с продавца они ничего не берут, но это откровенная ложь! Помните, они продадут вашу квартиру настолько дороже, сколько стоят их услуги, не поставив собственника в известность, – говорит Надежда Рюмина.

А вот что касается договоров на приобретение недвижимости, то они, как правило, оплачиваются 50 на 50, то есть половину от стоимости услуг будущий покупатель платит в момент заключения договора, а оставшуюся часть – в день подачи документов и договора купли-продажи на приобретаемый объект в регистрационную палату.

Персональный риелтор

При заключении эксклюзивного агентского договора у продавца или покупателя появляется персональный риелтор, к которому можно обращаться за помощью и консультациями по всем интересующим жилищным вопросам. Маклер взваливает на свои плечи все заботы своего клиента, чем освобождает последнего от нежелательных контактов и утомительных звонков и действий. Кстати, вопрос об обязательном присутствии риелтора на показе квартиры следует заранее обговорить в эксклюзивном агентском договоре.

– В документе обязательно прописываются все пункты, касающиеся отношений клиента с риелтором, поэтому, прежде чем поставить где-нибудь свою подпись, внимательно изучите договор и не стесняйтесь спрашивать обо всем, что вызывает хотя бы малейшее сомнение или непонимание. И еще один очень важный момент! При заключении эксклюзивного договора риелтор или агентство берет на себя обязательство о неразглашении конфиденциальной информации. А значит, никто посторонний не будет знать подробности ваших квартирных дел! – рассказывает о юридических тонкостях специалист по недвижимости.

В документе обязательно должны быть прописаны цена объекта, стоимость услуг, срок действия договора и другие очень важные данные, которые не могут измениться без письменного согласия заказчика услуги.

В солидных агентствах, где дорожат своей деловой репутацией, вам предложат заключить договор с несколькими приложениями, оговорив взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции, применяемые к обеим сторонам в случае нарушения обязательств.

– Внимательно читайте все документы, которые предлагается подписать. Нелишним будет также обращение к услугам адвокатов и юристов, специализирующихся на разрешении вопросов, связанных с недвижимым имуществом, – предостерегает Надежда Рюмина.

Кстати

Не перехитрите сами себя

Сотрудники некоторых риелторских агентств подчас предлагают клиентам такой ход: часть сделок совершается по обычной схеме, часть – самостоятельно, то есть без заключения договора с организацией, что, само собой, обходится клиенту на порядок дешевле обычной сделки. Однако подобный «удешевленный» вариант сотрудничества предлагается лишь людям, приходящим от бывших клиентов. Правда, при этом рискуют обе стороны. Ведь если агентство узнает о «левых» сделках, риелтор сразу лишится работы, а может попасть в неприятную историю и клиент.